Quel est le régime fiscal des SCI en Côte d’Ivoire

Fonciora-website — Wed, 13 May 2026 11:26:25 +0000

En Côte d’Ivoire, quand vous créez une Société Civile Immobilière (SCI) pour gérer vos terrains ou maisons, le régime fiscal de celles-ci est un peu spéciale. En général, ce n’est pas la SCI elle-même qui paie les impôts sur les bénéfices, mais plutôt les personnes qui la composent (les associés). On appelle ça la transparence fiscale. Mais attention, il y a des cas où la SCI paie ses impôts comme une entreprise normale. On vous explique tout, simplement.

Le Principe de la Transparence Fiscale : L'Imposition chez les Associés

Imaginez que votre SCI est comme un miroir. Elle ne garde pas les impôts pour elle, elle les renvoie directement à vous, les associés. C’est le cas pour la plupart des SCI qui font des activités civiles, comme louer des appartements ou simplement posséder un terrain familial.

• Impôt sur le Revenu Foncier : Les revenus générés par la SCI (loyers, etc.) sont directement imposés entre les mains des associés, proportionnellement à leurs parts sociales. Chaque associé déclare sa quote-part de revenus fonciers dans sa propre déclaration de revenus.

• Impôt sur le Patrimoine Foncier : L’impôt sur le patrimoine foncier (anciennement impôt foncier) est également dû par les associés. Pour les immeubles bâtis productifs de revenus, le taux est de 9% de la valeur locative pour les personnes physiques. Pour les terrains nus, le taux varie selon la zone et la durée de détention.

Avantage : Ce régime évite la double imposition (une fois au niveau de la société, une fois au niveau des associés) et simplifie la gestion fiscale pour les activités purement civiles.

Les Exceptions : Quand la SCI Devient Commerciale et Paye l'Impôt sur les Sociétés (IS)

Une SCI peut basculer sous le régime de l’Impôt sur les Sociétés (IS) dans deux cas principaux :

La SCI de Construction-Vente

Les SCI dont l’objet est la construction d’immeubles en vue de leur vente sont considérées comme ayant une activité commerciale. Elles sont alors soumises à :

• Impôt sur les Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) : La société est directement imposée sur ses bénéfices, selon le barème de l’IS en vigueur en Côte d’Ivoire.

• Contribution des Patentes : Elles sont assujetties à la contribution des patentes, calculée sur la base de 0,5% du chiffre d’affaires hors taxes, majorée de la valeur locative des biens imposables affectés à l’exploitation.

• TVA et TOB : La Taxe sur la Valeur Ajoutée (TVA) et la Taxe sur les Opérations Bancaires (TOB) peuvent être applicables si les conditions spécifiques du régime de faveur pour les sociétés de construction-vente ne sont pas remplies.

L'Option volontaire à l'IS

Une SCI civile (gestion/location) peut volontairement opter pour l’Impôt sur les Sociétés. Cette option est irrévocable et peut être intéressante pour certains projets d’investissement, notamment pour la déduction de certaines charges ou la réinvestissement des bénéfices.

Les Droits d'Enregistrement : Coûts à la Création et lors des Cessions

Plusieurs opérations liées à la vie d’une SCI entraînent des droits d’enregistrement :

• Constitution de la SCI : Les apports réalisés lors de la création de la société sont soumis aux droits d’apport selon le régime de droit commun (Art 754 du Code Général des Impôts).

• Cession de Parts Sociales : La vente de parts sociales d’une SCI est soumise à un droit d’enregistrement de 1% sur la valeur des droits cédés ou le prix de cession (Art 764 Bis du CGI).

• Apport d’un Bien Immobilier : L’apport d’un bien immobilier à une SCI est également soumis à des droits d’enregistrement spécifiques, dont le taux peut varier (environ 0,3% du montant de l’apport selon certaines sources, à vérifier précisément selon la nature de l’apport et le CGI en vigueur).

Ce que vous devez faire obligatoirement

Avoir une SCI, ce n’est pas juste avoir un papier. Vous avez des devoirs :

• Déclarer la SCI : Vous avez deux mois après la création pour la déclarer officiellement aux impôts.

• États Financiers : Elle est tenue de produire des états financiers de synthèse conformes au référentiel comptable SYSCOHADA révisé.

• Faire une Déclaration Discale : Les associés (pour les SCI transparentes) ou la société elle-même (pour les SCI à l’IS) doivent effectuer des déclarations annuelles de revenus fonciers ou de bénéfices (BIC).

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Questions fréquentes

Une SCI est-elle toujours transparente fiscalement en Côte d'Ivoire ?

Non. Par principe, oui, si son activité est purement civile (gestion, location). Mais si elle exerce une activité commerciale (comme la construction-vente) ou si elle opte pour l'IS, elle sera imposée directement sur ses bénéfices.

Quels sont les principaux impôts payés par les associés d'une SCI transparente ?

Les associés paient l'impôt sur le revenu foncier (sur les loyers perçus) et l'impôt sur le patrimoine foncier (sur la valeur des biens immobiliers), chacun à proportion de ses parts.

Quels sont les avantages fiscaux d'une SCI à l'IS ?

L'option à l'IS peut permettre la déduction de certaines charges (amortissements, rémunération du gérant) et offre une plus grande souplesse pour la réinvestissement des bénéfices au sein de la société. Cependant, elle implique une imposition des plus-values de cession des parts sociales.

Les droits d'enregistrement sont-ils élevés pour une SCI ?

Les droits d'enregistrement s'appliquent à la constitution (apports) et aux cessions de parts sociales. Le taux de 1% pour la cession de parts sociales est généralement considéré comme avantageux par rapport aux droits de mutation immobilière directe.

Fonciora peut-elle m'aider à choisir le bon régime fiscal pour ma SCI ?

Absolument. Fonciora analyse votre projet immobilier et vos objectifs pour vous conseiller sur le régime fiscal le plus adapté (transparence fiscale ou option à l'IS) et vous accompagne dans toutes les démarches de création et de gestion de votre SCI.

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